尊龙凯时·(d88)人生就是博

　　当改造即将推进到集群街2号ღ◈◈，这座老房的业主之一ღ◈◈，年过七旬的通叔提出了自己的想法ღ◈◈：与其修修补补ღ◈◈，不如拆了重建ღ◈◈。

　　推倒重建危旧房的想法ღ◈◈，源于通叔的日常生活ღ◈◈。他先后在供销社ღ◈◈、汽修厂工作ღ◈◈，攒钱在老家建楼房ღ◈◈，“我自己都能建两栋ღ◈◈，大家伙合力为什么不能拆了再建一栋？”

　　根据公开资料ღ◈◈，集群街2号始建于1976年ღ◈◈，数十年风吹日晒ღ◈◈，楼体出现外墙斑驳ღ◈◈、砖体裸露ღ◈◈、裂缝渗水等严重问题ღ◈◈，且被鉴定为D级危房ღ◈◈。

　　据住房城乡建设部d88尊龙人生就是博ღ◈◈，截至2022年底ღ◈◈，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%ღ◈◈。这意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期ღ◈◈，且比例将不断增加ღ◈◈，预计到2040年前后近80%的房屋将进入这个阶段ღ◈◈。

　　城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段ღ◈◈，“把老房子改好”的存量提质成为新重点ღ◈◈。

　　老旧住房自主更新ღ◈◈、原拆原建成为城市更新的重要模式ღ◈◈。就目前而言吗吗的朋友.4ღ◈◈，多数人的观念仍停留在房地产增量扩张的阶段ღ◈◈，期望通过政府主导的拆迁补偿来实现房屋升级ღ◈◈，而非自己出资“自主更新”ღ◈◈。相关领域研究者指出ღ◈◈，观念更新难ღ◈◈、产权关系复杂等均是推进老旧住房自主更新的难点所在ღ◈◈。

　　“十五五”规划建议明确提出ღ◈◈，大力实施城市更新ღ◈◈。结合此前发布的《关于推动城市高质量发展的意见》ღ◈◈，明确提出了“支持老旧住房自主更新ღ◈◈、原拆原建”ღ◈◈，释放了城市更新模式转型的新信号ღ◈◈。

　　集群街2号或是观察的样本ღ◈◈。在通叔和邻里ღ◈◈、当地住建局ღ◈◈、规资局ღ◈◈、街道办ღ◈◈、居委会等合力推动下ღ◈◈，旧房重建工作从2024年3月开工ღ◈◈，当年底建成ღ◈◈。更新后房屋增值1.6倍ღ◈◈，成为广东首个业主自筹ღ◈◈、原拆原建的危房改造项目ღ◈◈。

　　2023年ღ◈◈，老旧小区改造在集群街铺开ღ◈◈，通叔感受到政策对老房改造的支持ღ◈◈，遂将酝酿已久的想法反馈至社区——这房子太旧ღ◈◈，不如拆了建个新的ღ◈◈。

　　该想法自下而上ღ◈◈，得到广州市花都区相关部门的支持ღ◈◈。其后ღ◈◈，围绕集群街2号业主自主原拆原建的计划ღ◈◈，一个由花都区各部门临时筹建的“指挥部”成立ღ◈◈。前期工作是收集业主的意愿ღ◈◈：有多少人愿意自己掏钱再建一栋新楼？

　　丰盛社区居委会主任曾燕娜告诉时代周报记者ღ◈◈，集群街2号共25户ღ◈◈，一层为16间商铺ღ◈◈，均属一个私人业主ღ◈◈；2-5层共有24套住宅ღ◈◈，其中15套为公房ღ◈◈，产权属地方政府ღ◈◈、此前作为廉租房对外出租ღ◈◈。这些商铺和住房持有者对拆建支持度高ღ◈◈。

　　还有9套属不同的私人业主ღ◈◈，其中3套为业主自住ღ◈◈，剩余6套或出租ღ◈◈、或闲置ღ◈◈。9户私人业主多为原环卫所的环卫工人ღ◈◈，大都是在“房改房”阶段以成本价拿到商品房产权ღ◈◈，且当前基本退休ღ◈◈。

　　据曾燕娜介绍ღ◈◈，该项目须业主同意率超90%才有望推进ღ◈◈，在前期意见收集阶段ღ◈◈，不少业主持观望态度ღ◈◈。

　　观望的主要原因是希望等拆迁ღ◈◈，这样的话不用花钱就有新房或一笔补偿款ღ◈◈。另一项担忧则是由业主自主发起的商品房拆建ღ◈◈，在当地未有先例ღ◈◈。如果钱给了ღ◈◈、房拆了ღ◈◈，烂尾怎么办ღ◈◈；还有就是ღ◈◈，业主受限于手头资金以及家庭财产纠纷等问题ღ◈◈，拿不出改造资金ღ◈◈。

　　上述危旧房自主拆建难点ღ◈◈，在全国层面皆有共性ღ◈◈。厦门大学建筑与土木工程学院与经济学院双聘教授赵燕菁认为ღ◈◈，观念更新难d88尊龙人生就是博ღ◈◈、产权关系复杂ღ◈◈、钱的来源ღ◈◈、更新周期与临时安置等均是推进的难点所在ღ◈◈。

　　其中资金问题ღ◈◈，最为棘手ღ◈◈。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步提到ღ◈◈，老旧小区居民中ღ◈◈，中老年人ღ◈◈、低收入群体占比较高ღ◈◈，出资能力有限ღ◈◈。这也是原拆原建最为棘手也最为客观的问题之一ღ◈◈。

　　曾燕娜提到ღ◈◈，居住体验不好之外ღ◈◈，房屋存在安全隐患ღ◈◈，比如近年每逢台风天均需密切监测ღ◈◈、组织居民撤离ღ◈◈，如果房子破败到无法住人的程度ღ◈◈，那时候住户再撤离损失更大ღ◈◈，不仅没了住处ღ◈◈，危房伫立于闹市区也是极大的安全隐患ღ◈◈。

　　通叔长期住在农村老家的新房ღ◈◈，此前将集群街的房子出租ღ◈◈，但最近几年因为太过老旧ღ◈◈，考虑到出租可能存在风险ღ◈◈，将其闲置多年ღ◈◈。

　　而村里的房子没有电梯ღ◈◈，他年事已大ღ◈◈，考虑到自己电梯房更适宜居住ღ◈◈，对儿辈也是一笔资产ღ◈◈。于是他成了业主中的积极动员者ღ◈◈。

　　他告诉时代周报记者ღ◈◈，从根本上吗吗的朋友.4ღ◈◈，大家都知道这（自主拆建）是划得来的ღ◈◈，但是业主们在等待更多利好ღ◈◈、或者说消除更多顾虑ღ◈◈。于是他告诉老街坊们ღ◈◈，现在这个时期等拆迁不可能了ღ◈◈，再就是新房建好了ღ◈◈，不仅自己住得好ღ◈◈、也是把好房子留给了下一代ღ◈◈，“但是这件事情最后做得通d88尊龙人生就是博ღ◈◈，不在于我ღ◈◈，在于大家知道这件事‘有利可图’”ღ◈◈。

　　曾燕娜回忆拆建意见统筹阶段ღ◈◈，他们召开业主大会收集意见ღ◈◈，有的业主只是反对ღ◈◈、没说更多ღ◈◈，他们不愿意把顾虑心思在公开场合说出来ღ◈◈。后来通过单独走访ღ◈◈、入户ღ◈◈，一些之前反对的业主开始吐露真实想法ღ◈◈：有人筹不上钱ღ◈◈，有人怕项目黄了无家可归ღ◈◈。

　　他们从多方面打消顾虑ღ◈◈：首先明确项目有地方政府ღ◈◈、国企背书ღ◈◈；其次意见统一后ღ◈◈，关于拆建成本计算ღ◈◈、施工单位选择ღ◈◈、包括选什么品牌款式的硬装吗吗的朋友.4ღ◈◈，均由业主共同投票ღ◈◈、自主抉择ღ◈◈；拆建成本公布并获认可后ღ◈◈，收集上来的资金均放至一个共管账户ღ◈◈，由业主代表ღ◈◈、居委会做监督方ღ◈◈，每次建设单位取钱都要三方一起ღ◈◈，保障资金安全ღ◈◈，以及使用过程的合法合规ღ◈◈、公开透明ღ◈◈。

　　2024年初ღ◈◈，承建企业给出的4600元/平方米的拆建成本获大部分业主同意ღ◈◈。24户住宅面积略有差异ღ◈◈、但都在60平米上下ღ◈◈，算下来每户拆建总成本30万元上下ღ◈◈。

　　比如年过七旬的马姨夫妇ღ◈◈，和他们一起生活的还有刚成年的孙子ღ◈◈，彼时家中经济来源是老人一人的退休工资ღ◈◈，负担老两口医药费和孙子上学之后ღ◈◈，基本无剩余ღ◈◈。对于他们来说ღ◈◈，花费数十万元参与危房自主拆建ღ◈◈，有心无力ღ◈◈。

　　时代周报记者采访了解到ღ◈◈，2024年正逢马姨孙子毕业ღ◈◈，街道想到的一项解决方案是ღ◈◈，房屋建造资金由当地国企为其垫资ღ◈◈，建成后房屋具备抵押条件ღ◈◈，则将房屋产权过渡给孙子ღ◈◈，由其进行产权抵押ღ◈◈，以偿还国企垫资ღ◈◈。

　　随着城市化进入存量提质阶段ღ◈◈，由居民主导的自主更新必将成为城市更新的主流路径ღ◈◈。这一路径也在近年政策文件中被屡屡提及ღ◈◈、给予不同程度支持ღ◈◈，但现阶段真正落地者寥寥ღ◈◈。

　　赵燕菁认为ღ◈◈，在业主自筹基础上ღ◈◈，政府可提供专项补贴资金ღ◈◈，银行可推出以房屋产权抵押的专项贷款ღ◈◈，降低居民自主更新的资金压力ღ◈◈。具体来说ღ◈◈，金融支持方面ღ◈◈，可参照房地产按揭贷款模式ღ◈◈，以居民持有的房屋产权作为抵押ღ◈◈，为“原拆原建”项目提供专项贷款吗吗的朋友.4ღ◈◈。

　　“由于建安成本远低于房屋市场售价ღ◈◈，此类贷款的金额通常较小ღ◈◈，抵押物的价值覆盖倍数高ღ◈◈，因而整体风险可控ღ◈◈，甚至较传统房地产贷款更为稳健安全ღ◈◈。”

　　以集群街2号为例ღ◈◈，作为广东首个上榜“全国经验”的危旧房业主自筹ღ◈◈、原拆原建范本ღ◈◈，其从提出ღ◈◈、落地到完成的始末ღ◈◈，可以为全国提供什么经验？其率先走通的基础是什么？

　　广东省城乡规划设计研究院首席规划师ღ◈◈、广东省国土空间规划协会会长马向明对时代周报记者指出吗吗的朋友.4ღ◈◈，集群街2号自主更新的案例ღ◈◈，对于广州乃至全国层面的重要的意义在于ღ◈◈，这是一条走得通ღ◈◈、有收益的路吗吗的朋友.4ღ◈◈，“从而降低更多危旧房自主更新的前期协调成本”d88尊龙人生就是博ღ◈◈。

　　马向明进一步指出ღ◈◈，现阶段强调“业主自拆自建”ღ◈◈，一大原因是这些危旧房产权复杂ღ◈◈，前期意见统筹和资金筹备耗时耗力ღ◈◈。从市场角度来说d88尊龙人生就是博ღ◈◈，没有开发增容后作为回报后ღ◈◈，没有开发建设单位耗得起这样的成本ღ◈◈，“通过自主更新ღ◈◈，可以把共识达成的成本内部化ღ◈◈，建设单位的主要作用是代建”ღ◈◈。

　　“从集群街2号拆建始末可以看到ღ◈◈，一方面是拆建成本不会太高ღ◈◈、拆建后市场价值明显提升ღ◈◈；另一方面是通过现代化材料ღ◈◈、专业化施工ღ◈◈，实现面积基本不变但居住体验明显提升ღ◈◈，居民有获得感”ღ◈◈。

　　根据公开资料ღ◈◈，集群街2号拆建投资约800万元ღ◈◈，由业主按照4600元/平方米标准共同承担改造成本ღ◈◈。且新楼建成后ღ◈◈，解决了困扰小区居民多年的供水吗吗的朋友.4ღ◈◈、电梯加装等问题ღ◈◈，并使房屋增值160%d88尊龙人生就是博ღ◈◈。

　　租金提升更加明显ღ◈◈。曾燕娜说ღ◈◈，拆建前一套房的月租在200元-300元ღ◈◈，现在月租已经提升至1000元上下ღ◈◈。

　　马向明指出ღ◈◈，当前全国层面的自主更新优秀案例ღ◈◈，虽然很大程度剥离了政府资金补贴的依赖ღ◈◈，但相关行政部门ღ◈◈、街道ღ◈◈、社区的人力支持力度颇大ღ◈◈，这也是对前期试点项目的应有支持ღ◈◈。不过政府人力是有限的ღ◈◈，走向常态化之后ღ◈◈，行政方面的支持更多侧重相关手续证件优化审批ღ◈◈，业主意见统筹工作要交给业主自己ღ◈◈。

　　比如ღ◈◈，作为业主自主拆建带头案例ღ◈◈，集群街2号拆建过程遇到的困难ღ◈◈，此前并无应对经验ღ◈◈，需要创新性的体制机制应对ღ◈◈。

　　时代周报记者综合梳理和采访了解到ღ◈◈，在集群街2号自主更新的整个过程ღ◈◈，当地专门成立临时党支部ღ◈◈，专门出台《危旧房屋拆除重建试点方案》ღ◈◈，让项目的推进有人负责ღ◈◈、有据可依ღ◈◈；且在审批ღ◈◈、验收ღ◈◈、证件办理缓解优化流程ღ◈◈，比如将业主取得不动产权证的时间ღ◈◈，由原来的2-3个月压减至15天ღ◈◈。

　　再者ღ◈◈，集群街2号虽然产权不一ღ◈◈，但构成相对简单ღ◈◈，私人业主只有9户ღ◈◈，而且基本是一个单位的退休员工ღ◈◈，差异相对不会太大ღ◈◈，更容易达成共识ღ◈◈。“今后更多危旧房ღ◈◈，可能面对的是数量更多ღ◈◈、五花八门的业主ღ◈◈，沟通成本更大ღ◈◈。”马向明说ღ◈◈。

　　必须看到的是ღ◈◈，未来一段时间ღ◈◈，1980年至2000年建成的大量住房逐步老化ღ◈◈，城镇老房危房的占比还会显著增加ღ◈◈，业主自筹资金吗吗的朋友.4ღ◈◈、原拆原建将成为这些老房危房改造的主流路径ღ◈◈。

　　这意味着ღ◈◈，过去“政府拆建”到如今产权人“自主更新”的思维转变ღ◈◈，需要大范围铺开ღ◈◈。这既是产权人提升居住体验ღ◈◈、促进资产价值恢复的方式ღ◈◈，也有益于减少危房失修ღ◈◈、甚至当拆不拆可能带来的安全隐患和城市风貌受损ღ◈◈。

　　不过需要看到的是ღ◈◈，现阶段大众对自主拆建接受度不高d88尊龙人生就是博ღ◈◈。马向明表示ღ◈◈，当前不少国家已经明晰危房发生安全事故ღ◈◈、甚至倒塌时产权人的法律责任ღ◈◈。我国也有条文规定“房屋产权人是房屋安全第一责任人”ღ◈◈，不过该条例主要指向自建房ღ◈◈，对多产权房屋的事故责任还未明确ღ◈◈。

　　他建议ღ◈◈，随着未来几十年我国危房数量增加ღ◈◈，应该完善相关法律条文ღ◈◈，明确多产权老房危房发生安全隐患时产权人的责任ღ◈◈，倒逼产权人积极参与自主更新ღ◈◈、或将产权转让给愿意参与自主更新的人群d88尊龙人生就是博ღ◈◈。尊龙棋牌正式版ღ◈◈，防锈涂料ღ◈◈，石艺漆d88尊龙官网手机appღ◈◈。